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招商蛇口:前海土地整备协议完成签署 开发建设流转提速可期

2019-01-17 11:34
来源: 申万宏源
编辑:东方财富网

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  公司公告:12月24日晚,招商蛇口(001979)发布《关于签署前海土地整备协议的公告》,明确了公司前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案;同日,招商蛇口发布了《关于签署合资合作协议的公告》的相关公告,明确了前海土地后续合资合作的实施方案。

  本次方案主要包括土地整备和合资合作两个阶段,签署的两份协议亮点在于明确了多处实施细节,同时理清了土地整备的权属关系,有助于加快开发建设流转。1)在土地整备阶段,前海管理局、前海土地整备范围内原19家持地公司、招商蛇口控股子公司招商驰迪间用于收回、补偿、置换的土地面积与价格均已确定,土地整备方案已落地。2)在合资合作阶段,招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司,通过现金对价补足实现50%:50%的股权比例,并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部的用地。合资合作阶段的土地范围与权属关系已明晰,但合资对价等后续细节尚待确定。

  公司持有的前海土地补偿价值确定为432.1亿,新规划下评估楼面价约1.86万元/平米(2019-01-17基准日)。公司持有原19家持地公司拥有的土地其补偿价值为=原规划下补偿价值130亿+新规划下(评估价值925亿)的增值收益795亿*(1-5%)*40%+租金补偿=432.1亿。新规划下评估楼面价为评估值925.3亿/497.76万方=1.86万元/平米。

  招商置换用地总建面212.9万方,其中商务公寓可以进入市场销售。招商驰迪置换用地面积约为42.53万平方米(均为经营性用地),总建筑面积约为212.9万平方米,其中的次干道、支路及公共绿地等非经营性用地的产权属政府。整备范围内涉及的不动产注销登记手续完成之日起五个工作日内签署上述招商置换用地的土地使用权出让合同。招商置换用地土地使用权起始日期为2019-01-17,土地使用年期按国家规定的最高年期确定。招商置换用地中的商务公寓可以进入市场销售

  新规划下的配建设施与人才公寓面积共约120万方。合资公司在其开发经营性用地中计容积率的商办、居住、旅馆业及文化娱乐建筑面积之和按12%比例配建总部与产业用房,总建筑面积约59.67万平方米。建成后由前海管理局以“地价+建筑安装成本+代建管理费”的方式回购。在合资公司用地范围内(不包括总部与产业用房用地)新增建筑面积60万平方米的人才住房,由前海管理局出资建设,产权归前海管理局,不计地价,全年期内只租不售,可按规定委托合资公司代建。

  投资评级与估值:维持盈利预测,维持增持评级。此次合作方案实现了土地变性、推进合资合作新模式的开展,对前海2.9平方公里合作用地进行确权,同时招商置换用地中的商务公寓可供销售,进一步加快其资源变现与周转。预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元,同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0%,EPS分别为2.00/2.53/3.18元。

  有别于大众的认识:公司2019年仍将保持高开工、销售、拿地节奏,整体周转进一步提升。

  股价表现的催化剂:前海土地整备合资合作阶段进一步推进,方案细节明确;政策放松预期。

  核心假设风险:调控放松力度不及预期;房价下行风险。

(文章来源:申万宏源

(责任编辑:DF328)

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